クリスティーズが暗号通貨で家を買えるようになった時、RWAトラックの新たなマイルストーン

著者：BUBBLE、BlockBeats

「土地を買え、彼らはもう土地を作っていない。」これは20世紀にマーク・トウェインの名言と誤解され、不動産販売の分野で頻繁に使用されるスローガンです。重力はこの言葉を強く支持しています。もし人類が星間旅行を実現できないのなら、土地はビットコインと同じように「増発できない」のです。

2025年、暗号の波がシリコンバレーからウォール街を経てワシントンに影響を与え、コンプライアンスが進むにつれて、不動産業界の基本構造も静かに変わり始めました。7月初め、クリスティーズ・インターナショナル・リアルエステート（Christie’s International Real Estate）は、暗号不動産取引専用の部門を正式に設立し、「純デジタル通貨による住宅購入」を全プロセスでサポートする世界初の主流ラグジュアリー不動産仲介ブランドとなりました。

これは始まりに過ぎません。シリコンバレーの起業家からドバイの開発業者、ロサンゼルスのビバリーヒルズの豪邸からスペインの賃貸アパートまで、ブロックチェーン技術とデジタル資産を核とした不動産取引プラットフォームが次々と浮上し、新興の「Crypto Real Estate」市場を形成しています。

暗号がアメリカの不動産の次の波を駆動する理由

アメリカの不動産価値は2024年には約50兆ドルに達し、世界で最も重要な資産市場の一つとなっています。この数字は10年前の2014年には約23兆ドルであり、10年間でこの分野の資産規模は倍増しました。

アメリカの不動産全体の量、Awealthofcommonsense分析レポート

2025年6月のNARレポートによると、アメリカの住宅価格の中央値は43.53万ドルに達し、前年同期比で2%上昇しました。住宅在庫は約153万戸で、供給と需要は4.7ヶ月です。高い住宅価格と長期的な供給不足がハードルを引き上げ、高い住宅ローン金利（2025年7月の30年固定金利の平均は約6.75%、ビットコインの住宅ローンは現在約9%）が不動産の年間価値上昇を上回っているため、取引量が抑制され、低流動性が不動産投資家に新たな流動性源を求めさせています。

高金利が阻むのは不動産投資家の低流動性の問題だけではありません。過去5年間で、不動産の所有者の平均的な富は14万ドル増加しました。しかし、実際には多くの家庭が不動産資産を保有している際に流動性を解放するために不動産を担保にすることを望んでいません。なぜなら、彼らの現金化の道は一般的に2つしかなく、一つは全体の資産を売却すること、もう一つは賃貸することです。現在の金利を考えると、不動産を担保にすることは良い選択ではなく、継続的に上昇する住宅価格の中で売却することもまた、より良い投資判断とは言えません。

したがって、全体で50兆ドル規模の不動産分野において、現在約70%（34.98兆ドル）の権益が所有者によって保有されていることを意味します。これは、わずか30%が借入資金によって支えられていることを示しており、残りはすべて購入者の自己資金です。例えば、ある家庭が50万ドルの不動産を所有している場合、名目上は彼らがその不動産を所有していますが、売却したい場合は借入の割合を差し引かなければなりません。70%の権益の場合、彼らがその不動産に持つ権益は35万ドルです。

アメリカの不動産権益保有量、出典：Ycharts

供給と需要の関係だけでは不十分であり、RWAという概念は長年にわたり発展してきましたが、特に2025年にトランプが当選した後にその上昇傾斜がさらに高まりました。

その核心はコンプライアンスです。特に不動産のような低流動性の資産に投資する者にとってはなおさらです。FHFAの新任局長ウィリアム・プールトは2025年3月に住宅ローンの巨人ファニーメイ（Fannie Mae）とフレディマック（Freddie Mac）に対し、単一住宅ローンのリスク評価において暗号資産を準備資産として考慮する計画を策定するよう命じました。これにより、銀行は暗号通貨を貯蓄にカウントできる資産として見なすことが奨励され、借り手の基盤が拡大しました。

2025年7月、トランプは「GENIUS法案」に署名し、「CLARITY法案」を推進しました。GENIUS法案は初めてステーブルコインを合法的なデジタル通貨として認め、ステーブルコインが1:1でドルや短期国債などの安全資産で完全に準備され、第三者監査を強制することを要求しました。CLARITY法案は、デジタルトークンが証券か商品かを明確にし、業界関係者に規制の道筋を提供しようとしています。

これらの一連の施策により、この分野はより大きな安全マージンを持つことができ、不動産がビットコインのように「増発できない」希少性を持つ属性（土地は増えないが不動産自体は増やせる、建物を建てることはマイニングのようなもの）によって、両者の結びつきが容易になりました。デジタル化は高いハードルを打破するのに役立ちます。会計の四大監査法人の一つDeloitteの金融部門レポートによると、2035年までに約4兆ドルの不動産がトークン化される可能性があり、2024年の3000億ドル未満を大きく上回ると予測されています。

トークン化は、大型不動産を小さな部分に分割し、世界中の投資家に低いハードルで高い流動性の参加方法を提供し、資金が不足している売り手と買い手にキャッシュフローを生み出します。とはいえ、4兆ドルという数字は魅力的ですが、機関が予測するETHの時価総額が将来的に85兆ドルに達するというのと同様に議論の余地がありますが、それが実際にどの程度まで発展しているのか、私たちは市場でいくつかのAlphaを見つけることができるかもしれません。

フラグメンテーション？借入？賃貸？流動性を提供する？DeFiのように不動産を扱う

金やアートなどの低流動性の実体とは異なり、不動産はその金融属性を内包しています。そして、Cryptoと接続することでさらに多様化しました。

以前にも試みた人はいましたが、2018年にHarborプラットフォームとRealTの協力により、ブロックチェーンに基づく不動産トークン化サービスが導入され、初期かつ規模の大きい不動産トークン化プロジェクトの一つと見なされています。

具体的には、RealTプラットフォームはブロックチェーンを通じて不動産権益を取引可能なRealTokenに分割します。各不動産は独立した会社（Inc/LLC）によって保有され、出資者がRealTokenを購入することは、その会社の一部の株式を保有することに相当し、比例して賃料収入を享受します。プラットフォームはイーサリアムの許可された発行メカニズムを利用し、投資のハードルを低く（通常は約50ドル）し、取引と賃料の支払いはすべてチェーン上で行われ、投資家は従来の家主の管理業務を負担する必要がありません。RealTは毎週、賃料収入をステーブルコイン（USDCまたはxDAI）の形で保有者に支払います。

その期待される収益は、純資産収益率（RONA）から来ます。つまり、年間純賃料 / 不動産総投資です。例えば、ある物件の期待年賃料収入が費用を差し引いた後66,096ドルで、総投資が880,075ドルの場合、RONAは7.51%です。この数値にはレバレッジや不動産の価値上昇収益は含まれていません。現在、このプラットフォームの平均収益は6%～16%の範囲で変動しています。

トークン化の次のステップは、その利用です。RealT自身の不動産にはローンがなく、すべての資金はRealTokenの販売から来ています。しかし、保有者が資産を柔軟に運用できるようにするために、RealTはRMM（Real Estate Money Market）モジュールを導入しました。

RMMはAaveプロトコルに基づいており、投資家は2つのことを行うことができます。一つは流動性を提供することで、DeFiのLP利息のように、投資家はUSDCまたはXDAIをRMMに預け入れ、対応するArmmTokenを取得します。これらのトークンはリアルタイムで利息を累積します。もう一つは、RealTokenを担保にして借入を行うことです。保有するRealTokenまたはステーブルコインを担保にして、XDAIなどの資産を借りることができます。借入金利には2つの選択肢があります：固定金利（短期固定金利に似ていますが、利用率が高すぎるか金利が低すぎる場合に調整されます）と変動金利（市場の需給に応じて変動します）。

借入のこの道を開くことはレバレッジを行うことを意味します。十数年前の不動産投資グループが借金をして不動産を購入し、住宅ローンを使ってさらに不動産を購入するのと同じです。RealTokenを担保にしてステーブルコインを借りてRealTokenを購入し、このプロセスを繰り返すことで全体の収益率を向上させることができます。注意が必要なのは、レバレッジを一層増やすごとに健全因子が低下し、リスクが上昇することです。

注：健全因子は担保価値と借入価値の比率の逆数です。健全因子が高いほど、清算リスクは小さくなります。健全因子が1に低下すると、担保の価値が借入の価値と等しくなり、清算が発生する可能性があります。清算を避ける方法には、部分的な借入の返済や追加担保が含まれます。（永続的な契約のマージンに似ています）

不動産を「担保」として借入することに加えて、最近では暗号ネイティブ資産を担保にして不動産を購入することがより多く議論されています。フィンテック企業Miloは、借り手がビットコインを担保にして最高100%のローンを取得できるようにしています。2025年初頭までに6500万ドルの暗号モーゲージ業務を完了し、累計で2.5億ドル以上のローンを発行しています。政策面でもこのモデルに「グリーンライト」を与えています。アメリカ連邦住宅金融局（FHFA）は、住宅ローンの巨人ファニーメイとフレディマックに対し、リスク評価においてコンプライアンスの暗号資産を考慮するよう求めています。暗号モーゲージの金利は一般的に従来の住宅ローンに近いか、やや高いですが、その主な魅力は暗号資産を売却せずに資金調達できる点にあります。

Redfinの調査によると、パンデミック後のアメリカでは約12%の初めての住宅購入者が暗号通貨の利益を使って頭金を支払っています（売却または担保借入）。政策の変化に加え、「大企業の参入」を引き寄せることは間違いなく、「Crypto Real Estate」も初めて高級不動産経済会社の参加を迎えました。

2025年7月、クリスティーズ・インターナショナル・リアルエステート（Christie's International Real Estate）は、暗号通貨に重点を置いた世界初のラグジュアリー不動産部門を設立し、伝統的な高級不動産仲介会社とデジタル資産の融合の象徴的なケースとなりました。興味深いことに、この措置は上からの戦略的推進によるものではなく、高純資産顧客の実際のニーズに応じたものです。

クリスティーズの幹部は、「ますます多くの裕福な買い手がデジタル資産を使って直接不動産取引を行いたいと望んでおり、これが会社を促して全プロセスの暗号支払いをサポートするサービス構造を構築することにつながりました。」と述べています。南カリフォルニアでは、クリスティーズは完全に暗号通貨で支払われた豪邸の取引を複数完了しており、総額は2億ドルを超え、すべてが「8桁」レベルのトップ住宅の取引です。現在、クリスティーズが保有する暗号フレンドリーな不動産ポートフォリオの価値は10億ドルを超え、多くの「純暗号通貨オファー」を受け入れる豪邸が含まれています。

純暗号通貨で支払われる豪邸「La Fin」はロサンゼルスのベルエアに位置し、1.18億ドルの価値があります。12室の寝室、17室のバスルームを備え、6000平方フィートのナイトクラブ、プライベートワインセラー、氷点下のウォッカ試飲室、シガーラウンジ、クライミングウォール付きのフィットネスセンターがあります。以前のリスト価格は1.39億ドルでした。出典：realtor

クリスティーズの暗号不動産部門は、ビットコインやイーサリアムなどの主流の暗号資産に基づく支払いチャネルを提供するだけでなく、取引がコンプライアンスの枠組み内で完了することを保証するために、保管機関や法務チームと協力しています。これには、暗号通貨支払いの保管、税務およびコンプライアンスのサポート、特定の投資ニーズを満たすための専用の暗号不動産ポートフォリオの資産マッチングが含まれます。

クリスティーズの不動産CEOアーロン・カーマンは、「今後5年間で、アメリカの住宅不動産取引の3分の1以上が暗号通貨を含む可能性があります。」と予測しています。クリスティーズの変化は、高純資産層における暗号資産の浸透率を裏付けており、従来の不動産取引モデルの構造的変革を示唆しています。

インフラは整いつつあるが、「ユーザー」の教育にはまだ長い道のりがあるようだ

現在までに、不動産トークン化のプロジェクトは初歩的な規模に達していますが、期待される水準には達していないようです。RealTはこれまでに970以上の賃貸物件をトークン化し、ユーザーに約3000万ドルの純賃料収入をもたらしています。一方、Loftyは11州で148の物件をトークン化し、約7000人の月間アクティブユーザーを惹きつけており、これらのユーザーはトークンを保有することで年間約200万ドルの賃料収入を共有しています。いくつかのプロジェクトの規模はほぼ数千万から数億ドルの範囲であり、なかなか突破できないのは多くの要因が考えられます。

一方で、ブロックチェーンは確かに取引を地域制限から解放し、国境を越えた即時決済を実現し、取引手数料は従来の不動産譲渡コストよりも低くなります。しかし、投資家はこれが「ゼロコスト」のエコシステムではないことを理解する必要があります：トークン鋳造費、資産管理費、取引手数料、ネットワーク手数料、潜在的なキャピタルゲイン税が新しいコスト構造を形成します。従来の不動産仲介業者や弁護士の「ワンストップサービス」に対して、暗号不動産は投資家に対してスマートコントラクト、オンチェーン保管、暗号税務規則を積極的に学び理解することを要求します。

一方で、流動性は売り文句ですが、より高いボラティリティを伴います。トークン化された不動産は二次市場で24時間取引可能で、投資家は賃料を受け取るだけでなく、いつでもポジションを退出できますが、流動性が不足している場合、トークンの価格は不動産自体の実際の評価を大きく上回るか下回る可能性があり、市場の変動は実体不動産のサイクルよりも早く、短期取引の投機的属性を増加させます。

さらに、多くのプラットフォームがDAO（分散型自律組織）ガバナンスを導入し、投資家が賃料、修理などの事項を投票で決定できるようにしています。この参加感は「モノポリーをプレイする」ようなもので、ハードルを下げ、インタラクティブ性を高めますが、ユーザーには新たな要求が課されます：彼らは不動産管理を理解するだけでなく、オンチェーンガバナンスとコンプライアンス意識を持つ必要があります。十分な教育がない場合、投資家はリスクを誤解し、デジタル不動産を短期的なアービトラージツールと見なすかもしれません。

言い換えれば、暗号不動産の真のハードルは技術ではなく、認識にあります。ユーザーは担保率、清算メカニズム、オンチェーンガバナンス、税務申告などの知識を理解する必要があり、これは従来の購入モデルに慣れた人々にとっては根本的な変化です。

規制が徐々に明確になり、プラットフォーム体験が最適化され、主流の金融機関が介入することで、今後暗号不動産はこの教育曲線を短縮することが期待されます。しかし、見通せる数年間、業界はユーザー教育、リスク管理の普及、コンプライアンスの指導により多くのリソースを投入する必要があり、「暗号不動産」がニッチな体験から一般的な普及へと進化することができるようになるでしょう。

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