크리스티가 암호화폐로 집을 살 수 있을 때, RWA 트랙의 새로운 이정표

저자: BUBBLE, BlockBeats

「땅을 사라, 그들은 더 이상 땅을 만들지 않는다.」 이는 20세기 마크 트웨인으로 잘못 알려진 명언으로, 부동산 판매 분야에서 자주 사용되는 슬로건이다. 중력은 이 문장을 강하게 지지하며, 만약 인류가 항성 간 여행을 할 수 없다면, 땅은 비트코인처럼 「증가할 수 없는」 자산이 된다.

2025년, 암호화폐의 물결이 실리콘밸리에서 월스트리트를 거쳐 워싱턴에까지 영향을 미치면서, 규제가 점차 진행됨에 따라 부동산 산업의 기본 구조도 조용히 변화하기 시작했다. 7월 초, 크리스티 국제 부동산(Christie’s International Real Estate)은 암호화폐 부동산 거래 전담 부서를 공식 설립하여, 기업 명의로 「순수 디지털 화폐로 주택 구매」를 전 과정 지원하는 세계 최초의 주류 럭셔리 부동산 중개 브랜드가 되었다.

이것은 시작에 불과하다. 실리콘밸리의 창업자들부터 두바이의 개발업자들, 로스앤젤레스의 비버리 힐스 고급 주택에서 스페인의 임대 아파트에 이르기까지, 블록체인 기술과 디지털 자산을 핵심으로 하는 부동산 거래 플랫폼들이 떠오르며 새로운 「Crypto Real Estate」 트랙을 형성하고 있다.

암호화폐가 미국 부동산의 다음 물결을 이끌 수 있는 이유

미국 부동산 가치는 2024년까지 50조 달러에 가까워졌으며, 이는 세계에서 가장 중요한 자산 시장 중 하나이다. 이 숫자는 10년 전인 2014년 약 23조 달러였으며, 10년 내에 이 분야의 자산 규모가 두 배로 증가했다.

미국 부동산 전체 규모, Awealthofcommonsense 분석 보고서

2025년 6월NAR 보고서에 따르면, 미국 주택 가격의 중위수는 43.53만 달러로, 지난해 같은 기간보다 2% 상승했다. 주택 재고는 약 153만 채로, 수요와 공급은 4.7개월이다. 높은 주택 가격과 장기적인 공급 부족이 장벽을 높였고, 지속적으로 유지되는 높은 모기지 금리(2025년 7월 30년 고정 금리 평균 약 6.75%, 비트코인 주택 담보 대출 현재 약 9%)는 부동산 가치의 연간 상승률을 초과하여 거래량을 억제하고, 낮은 유동성은 부동산 투자자들이 새로운 유동성 출처를 찾도록 만들었다.

높은 금리가 막고 있는 것은 단순히 부동산 투자자의 낮은 유동성 문제만이 아니다. 지난 5년 동안, 부동산 소유자의 평균 재산은 14만 달러 증가했다. 그러나 많은 가정이 부동산 자산을 보유하면서도 유동성을 확보하기 위해 부동산 담보 대출을 이용하고 싶어하지 않는 이유는 그들의 현금화 경로가 일반적으로 두 가지뿐이기 때문이다. 하나는 전체 자산을 판매하는 것이고, 다른 하나는 임대하는 것이다. 현재 금리에서 부동산 담보 대출은 좋은 선택이 아니며, 지속적으로 상승하는 주택 가격 속에서 판매하는 것도 더 나은 투자 결정으로 보이지 않는다.

따라서 전체 50조 달러 규모의 부동산 분야에서 현재 약 70%의 자산(34.98조 달러)은 소유자가 보유하고 있다. 이는 단지 30%만이 대출 자금으로 뒷받침되고 나머지는 모두 구매자의 자본이라는 것을 의미한다. 예를 들어, 한 가정이 50만 달러의 부동산을 보유하고 있다고 가정할 때, 명목상 그들은 이 부동산을 소유하고 있지만, 판매하려면 대출 비율을 차감해야 실제 보유하고 있는 금액이 된다. 70%의 자산 비율을 기준으로 할 경우, 그들은 이 부동산에서 35만 달러의 자산을 보유하고 있는 것이다.

미국 부동산 자산 보유량, 출처: Ycharts

단순한 수요와 공급 관계만으로는 부족하다. RWA라는 개념은 수년 동안 발전해왔지만, 최근 2년 동안 진정한 폭발을 시작했다. 특히 2025년 트럼프가 재선된 이후 상승률이 더욱 높아졌다.

그 핵심은 규제이다. 특히 부동산과 같은 낮은 유동성 자산의 투자자들에게는 더욱 그렇다. FHFA의 새로 임명된 국장 윌리엄 퓰트는 2025년 3월, 주택 담보 대출 거대 기업인 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에게 암호화 자산을 준비 자산으로 포함할 수 있도록 평가할 때의 계획을 수립하라고 지시했다. 이 정책은 은행들이 암호화폐를 저축 자산으로 간주하도록 장려하여 대출자 기반을 확대했다.

2025년 7월, 트럼프는 「GENIUS 법안」에 서명하고 「CLARITY 법안」을 추진했다. GENIUS 법안은 처음으로 스테이블코인을 합법적인 디지털 화폐로 인정하고, 스테이블코인이 1:1 비율로 달러 또는 단기 국채와 같은 안전 자산으로 완전히 준비되도록 요구하며, 제3자 감사도 의무화했다. CLARITY 법안은 디지털 토큰이 증권인지 상품인지 명확히 하여 종사자들에게 규제 경로를 제공하려고 했다.

이러한 일련의 조치는 해당 분야에 더 큰 안전 마진을 제공하며, 부동산이 비트코인처럼 「증가할 수 없는」 희소성을 가진 속성(토지는 늘어날 수 없지만 부동산 자체는 늘어날 수 있으며, 건축은 마치 채굴과 같다) 덕분에 두 가지가 더 쉽게 결합될 수 있게 했다. 디지털화는 높은 장벽을 허물어주는 데 도움이 된다. 회계 4대 기업 중 하나인 딜로이트는 금융 부문 보고서에서 2035년까지 약 4조 달러의 부동산이 토큰화될 것으로 예상하며, 이는 2024년의 3000억 달러에 비해 훨씬 높은 수치이다.

토큰화는 대형 부동산을 작은 지분으로 나누어 전 세계 투자자들에게 낮은 장벽과 높은 유동성의 참여 방식을 제공하며, 자금이 부족한 판매자와 구매자에게도 현금 흐름을 창출한다. 비록 4조 달러라는 숫자는 매력적이지만, 기관들이 ETH의 시가총액이 미래에 85조 달러에 이를 것이라고 예측하는 것처럼 논란의 여지가 있다. 그러나 과연 이 분야가 얼마나 발전했는가? 우리는 시장에서 일부 알파를 찾을 수 있을지도 모른다.

조각화? 대출? 임대? 유동성 제공? DeFi처럼 부동산을 다루다

금, 예술품 등 낮은 유동성의 유사 자산과 달리, 부동산은 함께 파생되는 금융 속성을 지니고 있다. 암호화폐와 연결되면서 더욱 다양화되었다.

이전에 시도한 사람들이 있었지만, 2018년 Harbor 플랫폼과 RealT의 협력으로 블록체인 기반의 부동산 토큰화 서비스가 출시되면서 비교적 초기이자 규모가 큰 부동산 토큰화 프로젝트 중 하나로 여겨진다.

구체적으로, RealT 플랫폼은 블록체인을 통해 부동산 자산을 거래 가능한 RealToken으로 분할한다. 각 부동산은 독립적인 회사(Inc/LLC)가 소유하며, 투자자가 RealToken을 구매하면 해당 회사의 일부 주식을 보유하는 것과 같고, 비례적으로 임대 수익을 누린다. 플랫폼은 이더리움의 허가 발행 메커니즘을 활용하여 투자 장벽을 낮추고(보통 50달러 정도) 거래와 임대 수익 지급이 모두 체인에서 완료되며, 투자자는 전통적인 집주인의 일상 관리 업무를 부담할 필요가 없다. RealT는 매주 임대 수익을 스테이블코인(USDC 또는 xDAI) 형태로 보유자에게 지급한다.

그의 예상 수익은 순자산 수익률(RONA)에서 나오며, 이는 연간 순임대료 / 부동산 총 투자로 계산된다. 예를 들어, 특정 부동산의 예상 연간 임대 수익이 비용을 제외하고 66,096달러이고, 총 투자액이 880,075달러라면 RONA는 7.51%가 된다. 이 수치는 레버리지나 부동산 가치 상승 수익을 포함하지 않는다. 현재 해당 플랫폼의 평균 수익률은 6%에서 16% 사이에서 변동하고 있다.

토큰화 이후 다음 단계는 자연스럽게 이를 활용하는 것이다. RealT 자체의 부동산에는 대출이 없으며, 모든 자금은 RealToken 판매에서 나온다. 그러나 보유자가 자산을 유연하게 활용할 수 있도록 RealT는 RMM(Real Estate Money Market) 모듈을 출시했다.

RMM은 Aave 프로토콜을 기반으로 하며, 이를 통해 두 가지 일을 할 수 있다. 첫째, 유동성을 제공하는 것으로, DeFi의 LP 이자와 유사하게 투자자는 USDC 또는 XDAI를 RMM에 예치하여 해당하는 ArmmToken을 받을 수 있으며, 이 토큰은 실시간으로 이자를 누적한다. 둘째, RealToken을 담보로 대출을 받을 수 있으며, 보유한 RealToken이나 스테이블코인을 담보로 하여 XDAI와 같은 자산을 대출받을 수 있다. 대출 금리는 두 가지 선택이 있다: 고정 금리(단기 고정 금리와 유사하지만, 이용률이 너무 높거나 금리가 너무 낮을 경우 조정됨)와 변동 금리(시장 수요와 공급에 따라 변동).

대출 경로를 열어주는 것은 레버리지를 가능하게 하며, 이는 10여 년 전 부동산 투자자들이 돈을 빌려 집을 사고, 그 집을 담보로 다시 돈을 빌려 집을 사는 것과 유사하다. RealToken을 담보로 하여 스테이블코인을 빌리고 다시 RealToken을 구매하는 방식으로 반복하여 전체 수익률을 높일 수 있다. 주의할 점은 레버리지를 한 층 추가할 때마다 건강 지수가 낮아지고 위험이 증가한다.

주의: 건강 지수는 담보 가치와 대출 가치의 비율의 역수이다; 건강 지수가 높을수록 청산 위험이 낮아진다. 건강 지수가 1로 떨어지면 담보 가치가 대출 가치와 같아져 청산이 발생할 수 있다. 청산을 피하는 방법은 일부 대출을 상환하거나 추가 담보를 제공하는 것이다. (영구 계약의 마진과 유사하다)

부동산을 「담보」로 대출받는 것 외에도 최근에는 암호화 자산을 담보로 하여 대출받아 집을 구매하는 논의가 많아지고 있다. 핀테크 회사 Milo는 대출자가 비트코인을 담보로 하여 최대 100%의 주택 담보 대출을 받을 수 있도록 허용하며, 2025년 초까지 6,500만 달러의 암호화 담보 대출을 완료하고, 누적 대출액은 2.5억 달러를 초과했다. 정책 차원에서도 이러한 모델에 대해 「그린 라이트」를 제공하고 있으며, 미국 연방 주택 금융청(FHFA)은 주택 담보 대출 거대 기업인 패니 메이와 프레디 맥이 위험 평가에서 규제 암호 자산을 고려하도록 요구하고 있다. 암호화 담보 대출의 금리는 일반적으로 전통적인 주택 담보 대출과 비슷하거나 약간 높은 수준이지만, 주요 매력은 암호 자산을 매각하지 않고도 자금을 조달할 수 있다는 점이다.

Redfin의 조사에 따르면, 팬데믹 이후 미국에서 약 12%의 첫 주택 구매자가 암호화폐 수익으로 계약금을 지불했으며(판매 또는 담보 대출), 정책 방향의 변화는 「대기업의 진입」을 유도할 것이며, 「Crypto Real Estate」는 처음으로 고급 부동산 경제 회사의 참여를 맞이하게 될 것이다.

2025년 7월, 크리스티 국제 부동산(Christie's International Real Estate)은 암호화폐를 중심으로 한 럭셔리 부동산 부서를 세계 최초로 설립하여 전통적인 고급 부동산 중개 회사와 디지털 자산의 융합을 상징하는 사례가 되었다. 흥미로운 점은 이 조치가 위에서 아래로의 전략적 추진이 아니라, 고액 자산 고객의 실제 수요에 대응한 결과라는 것이다.

크리스티의 고위 관계자는 「점점 더 많은 부유한 구매자들이 디지털 자산으로 직접 부동산 거래를 완료하기를 원하고 있으며, 이는 회사가 자연스럽게 전환하여 전 과정 암호화폐 결제를 지원하는 서비스 구조를 구축하게 했다」고 말했다. 남부 캘리포니아에서 크리스티는 암호화폐로 전액 결제된 여러 고급 주택 거래를 완료했으며, 총액은 2억 달러를 초과하고 모두 「8자리 수」 수준의 최고급 주택 거래이다. 현재 크리스티가 보유한 암호화 친화적인 부동산 포트폴리오는 10억 달러 이상의 가치를 지니며, 「순수 암호화폐 제안」을 수용할 의사가 있는 고급 주택이 포함되어 있다.

순수 암호화폐 결제를 수용하는 1.18억 달러의 고급 주택 「La Fin」은 로스앤젤레스 벨에어(Bel-Air)에 위치하며, 12개의 침실과 17개의 욕실을 갖추고 있으며, 6,000 평방 피트의 나이트클럽, 개인 와인 저장고, 영하의 보드카 시음실, 시가 라운지 및 암벽 등반 벽이 있는 피트니스 센터를 갖추고 있다. 이전에 매물 가격은 1.39억 달러였다, 출처: realtor

크리스티의 암호화 부동산 부서는 비트코인, 이더리움 등 주요 암호 자산을 기반으로 한 결제 경로를 제공할 뿐만 아니라, 거래가 규제 프레임워크 내에서 완료되도록 보장하기 위해 수탁 기관 및 법률 팀과 협력하고 있다. 여기에는 암호화폐 결제 수탁, 세무 및 규제 지원, 자산 매칭(고액 자산 고객의 특정 투자 요구를 충족하는 전용 암호 부동산 포트폴리오)이 포함된다.

크리스티 부동산 CEO 아론 커먼(Aaron Kirman)은 「향후 5년 내에 미국의 주택 부동산 거래의 3분의 1 이상이 암호화폐와 관련될 수 있다」고 예측했다. 크리스티의 변화는 고액 자산 인구에서 암호 자산의 침투율을 간접적으로 입증하며, 전통적인 부동산 거래 모델의 구조적 변화를 예고한다.

인프라가 점차 완비되고 있지만, 여전히 「사용자」 교육이 필요하다

현재까지 부동산 토큰화 프로젝트는 초기 규모를 갖추었지만, 여전히 기대에 미치지 못하는 것 같다. RealT는 현재까지 970여 채의 임대 주택을 토큰화했으며, 사용자에게 약 3000만 달러의 순임대 수익을 가져다주었다. Lofty는 11개 주에서 148채의 부동산을 토큰화하여 약 7,000명의 월간 활성 사용자를 유치했으며, 이들은 토큰을 보유하여 매년 약 200만 달러의 임대 수익을 공유하고 있다. 여러 프로젝트의 규모는 거의 수천만에서 수억 달러에 이르지만, 여전히突破하지 못하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있다.

한편, 블록체인은 거래를 지역 제한에서 벗어나 즉시 결제할 수 있게 하며, 거래 수수료는 전통적인 부동산 양도 비용보다 낮다. 그러나 투자자는 이것이 「제로 비용」 생태계가 아님을 이해해야 한다: 토큰 발행 비용, 자산 관리 비용, 거래 수수료, 네트워크 수수료 및 잠재적인 자본 이득세가 새로운 비용 구조를 형성한다. 전통적인 부동산 중개인과 변호사의 「원스톱 서비스」에 비해, 암호화 부동산은 투자자가 스마트 계약, 체인 상의 수탁 및 암호세무 규칙을 능동적으로 학습하고 이해해야 한다.

다른 한편으로, 유동성은 매력적인 요소지만 더 높은 변동성을 동반한다. 토큰화된 부동산은 2차 시장에서 언제든지 거래할 수 있으며, 투자자는 임대 수익을 받을 수 있을 뿐만 아니라 언제든지 보유를 종료할 수 있지만, 유동성이 부족할 경우 토큰 가격은 부동산 본연의 실제 가치보다 훨씬 높거나 낮을 수 있으며, 시장 변동성이 실물 부동산 주기보다 빠를 수 있어 단기 거래의 투기성을 증가시킨다.

또한, 많은 플랫폼이 DAO(탈중앙화 자치 조직) 거버넌스를 도입하여 투자자가 임대료, 수리 등의 사항을 투표로 결정하게 한다. 이러한 참여감은 「모노폴리 게임」을 하는 것과 유사하여 장벽을 낮추고 상호작용을 강화하지만, 사용자에게 새로운 요구를 제기한다: 그들은 부동산 관리뿐만 아니라 체인 상의 거버넌스와 규제 인식을 이해해야 한다. 충분한 교육이 부족한 상황에서, 투자자는 위험을 잘못 판단하고 디지털 부동산을 단기 차익 도구로 간주할 수 있으며, 장기 자산 배분으로 보지 않을 수 있다.

다시 말해, 암호 부동산의 진정한 장벽은 기술이 아니라 인식이다. 사용자는 담보 비율, 청산 메커니즘, 체인 상의 거버넌스, 세무 신고 등에 대한 지식을 이해해야 하며, 이는 전통적인 구매 모델에 익숙한 집단에게는 파괴적인 변화가 될 것이다.

규제가 점차 명확해지고, 플랫폼 경험이 최적화되며, 주요 금융 기관이 개입함에 따라, 향후 암호 부동산은 이러한 교육 곡선을 단축할 것으로 기대된다. 그러나 가시적인 몇 년 내에 업계는 여전히 사용자 교육, 리스크 관리 및 규제 안내에 더 많은 자원을 투자해야만 진정으로 「암호 부동산」이 소수의 시범에서 대중화로 나아갈 수 있을 것이다.

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