不動産の金融学：類似固定収入とコールオプション、チェーン上の資産生成へ向かう

"居者有其屋"は東アジア文化に根付いた信念であり、家庭の安定と富の継承の基盤です。『貧乏父さんお金持ち父さん』から『蜗居』、『東京女子図鑑』などの映像作品におけるマイホームへの執着の描写まで、自分自身の家を持つことは、まるで奮闘の究極の目標のようです。

しかし、2020年は一つの分水嶺となりました。一線都市の不動産価格が下落に転じ、20年間続いた「永遠に上昇し続ける」という神話が打破されました。頭金が下落幅に飲み込まれる可能性がある中、ミドルクラスは深刻かつ強制的な「ファイナンシャルリテラシー教育」を経験し、私たちは最も重要な資産クラスである不動産を再評価せざるを得なくなりました。感情や文化の光環が薄れる中、私たちは純粋な金融学の視点から、その真の価値をどのように理解すべきでしょうか？答えは二つの核心部分に分解できます：一つは安全弁を提供する「類固定収入商品」、もう一つは想像の余地に満ちた「コールオプション」です。そして、これらすべての未来は、より効率的で透明な実現形式、すなわちRWAに向かっているようです。

Ⅰ 不動産価値の再定義------「類固定収入」の安全弁

金融学の観点から見ると、あらゆる資産の価値はその未来に生み出すことができるキャッシュフローに由来します。不動産にとって、その最も基本的な価値は、投機成分を除外した上で、居住空間としてもたらされる家賃収入です。したがって、不動産は本質的に「類固定収入商品」であり、その価値を測る核心指標は「賃貸売却比率」（または「賃貸利回り」）であり、これは月額家賃/物件総価格（または年額家賃/物件総価格）です。

低賃貸売却比率の現実：テナントがオーナーよりも幸福な時

中国の一線都市の中心地の賃貸利回りは約1.5%と低く、これは不動産投資者が賃料で元を取るのに約70年かかることを意味します。これは国際的な4%-5%の健康的な水準を大きく下回ります。資産の「配当利回り」（賃貸利回り）がその機会費用を大きく下回るとき、それを保有する唯一の理由は未来の価格上昇の期待だけになります。この期待が逆転すると、不動産の評価論理は「投資商品」から「消費商品」に戻り、その内在的価値は家賃水準によって固定されなければなりません。

価値の低地を探す方法：賃貸売却比率駆動の投資決定

投資が常識に戻ると、賃貸売却比率は価値を探すための指標となります。投資家の「トレンドアニマル NickNie」はウルムチの不動産に投資することを選び、その背後の動機は非常に明確です------全国的に賃貸利回りが3%-4%に達する価値エリアを探し、それを純粋に質の高い「類固定収入」商品として保有することです。

それに対して、香港はより成熟したモデルを提供しています。香港の賃貸利回りは約3.5%です。投資家にとって、これは非常に重要な分水嶺の到来を意味します------「あなたの家賃が住宅ローンの月々の支払いをカバーできるかどうか」です。頭金を支払った後、資産は自己資金を生み出し、継続的な現金投入は不要になります。30%の頭金のレバレッジ効果を加えると、香港の不動産の年率投資利回りは簡単に約7%に達し、これは世界的に見ても非常に魅力的な固定収入商品です。

「類固定収入」の隠れたコスト：管理費と資産の減価償却

しかし、安定した家賃は純利益ではありません。保有コスト、特に管理費も資産の長期的価値を決定する重要な要素です。そして、中国本土の不動産の大きなリスクは、一般的に低い管理費です。

物件の減価償却期間の初期にはその影響を強く感じませんが、住めば住むほど古くなり、エレベーターの修理や外壁の補修が必要になり、当初受け取った金額では全く足りないことに気づきます。このような短期的な管理モデルは、長期的にはコミュニティの品質の急激な低下を引き起こし、最終的には誰も引き受けたくない垂直的な貧困地区に陥る可能性があります。

それに対して、ニューヨークやロンドンなどの成熟市場では、管理費や不動産税が物件価格の約2%に達することもあり、これは一部の家賃収入を侵食しますが、建物の百年の寿命と資産の長期的な価値保持を保証します。この一見高額な費用は、実際には「類固定収入」商品の安定性を維持するための必要なコストです。

Ⅱ 安定収入を超えて------「コールオプション」の想像の余地

もし類固定収入属性が不動産価値の基盤であるなら、コールオプション属性はその価値の増幅器であり、中国の過去20年間の不動産価格の急騰の核心的な秘密です。このオプションは、国家のマクロな未来に賭けるものです。

中国不動産「コールオプション」の価値再評価

いわゆるコールオプションとは、家賃利回りを超える不動産価格のプレミアム部分であり、未来に対する三つの核心的な期待を含んでいます：

• 人口ボーナス： 継続的な都市化プロセスが大都市に若い人口と住宅需要をもたらします。

• 経済成長： 家計の可処分所得が継続的に増加し、より高い不動産価格を支えます。

• ポジティブな期待： 「必ず誰かが引き受ける」という社会的合意が、人々に「六つの財布」を空にしてレバレッジをかけて購入する勇気を与えます。

過去20年間、これら三つの要因は持続的に実現され、オプションの価値は膨張し、巨大な富の効果をもたらしました。しかし、今日に至るまで、人口構造の逆転、都市化プロセスの停滞、経済成長の減速という三つの核心支援要因が同時に変化しました。政策が出るたびに価格上昇ではなく、上場量の増加をもたらすとき、それはこの隠れたコールオプションが市場によって無情に再評価されていることを意味します。

グローバルな新しいオプション

国内のオプション価値が減少する中、敏感な投資家は目をグローバルに向け、次の高成長市場を探し始めました------中東。

• 極めて高い安全弁（類固定収入）： サウジアラビアの首都リヤドの中心地域の賃貸利回りは驚異的な10%に達します。国家が裕福であり、一人当たりの可処分所得が高く、賃料水準には堅実な支えがあります。

• 巨大な想像の余地（コールオプション）：

• 社会： 新しい王子が就任後、改革開放を推進し、女性が働くことを許可されました。女性が独立した経済的な源を持つようになると、大家族から小家族への移行が進むでしょう。

• 人口： 人口は非常に若く、世帯あたりの子供の数も多く、言い方を変えれば、未来の「引き受け手」が次々と現れます。

• 価格： リヤドの不動産価格は約1.5万元/平米であり、対照的なドバイは約5万元/平米で、数倍の追いつく余地があります。

Ⅲ 未来展望------ブロックチェーン上の資産生成へ

上述の分析フレームワークと取引技術は投資効率を大幅に向上させることができますが、従来の不動産の痛点は依然として存在します：高額な投資ハードル、極めて悪い資産流動性、そして情報の不透明性です。

一つの不動産は数百万元に達し、大多数の中小投資家を門前払いします。売買には数ヶ月、あるいはそれ以上かかり、取引プロセスは煩雑です。そして、これらすべてが不動産のトークン化によって解決できる問題です。

「類固定収入+コールオプション」のトークン化

想像してみてください、私たちはサウジアラビアのリヤドにある、10%の賃貸利回りと巨大な価値増加の可能性を持つアパートを、ブロックチェーン技術を使ってデジタルトークンにパッケージ化できるとしたら。この金融商品は二層に巧妙に設計できます：

• 類固定収入： 安定した家賃収益権を代表します。保有者は債券を保有するように、定期的にスマートコントラクトから自動的に配布される家賃「利息」を受け取ることができます。

• コールオプション： 未来の資産増加部分の所有権を代表します。保有者は不動産価格の上昇によるキャピタルゲインを共有できます。

技術がもたらす革命

このモデルは破壊的な利点をもたらします：

• フラグメンテーションされた所有権： 数百万元の価値を持つ不動産は数万のトークンに分割でき、投資ハードルは1ドルにまで下がり、誰でも参加できるようになります。

• 極限の流動性： これらのトークンはブロックチェーン上またはデジタル資産取引所で24時間365日取引可能で、ほぼ即時の売買と決済を実現します。

• 絶対的な透明性： 家賃収入、取引履歴などのすべての情報がブロックチェーンに記録され、公開され、改ざん不可能です。

グローバルな不動産資本市場の構築

世界の不動産に投資するために、複雑な越境手続きや巨額の資金はもはや必要ありません。投資家は株式を売買するように、スマートフォンで香港のアパートの賃貸収益、サウジアラビアの不動産の価値増加の可能性、ニューヨークの商業不動産の株式を含むグローバルな投資ポートフォリオを簡単に構築できます。彼らは自分のリスク嗜好に応じて、「類固定収入」と「コールオプション」の比率を自由に調整できます。